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Vorsicht Falle: Besteuerung des Veräußerungsgewinns der selbst genutzten Immobilie bei
kurzfristiger Vermietung einzelner Räume
Die kurzfristige Vermietung einzelner Räume kann zu einer Besteuerung des
Veräußerungsgewinns der selbst genutzten Immobilie führen, wenn diese nicht mindestens zehn
Jahre Eigentum des Verkäufers gewesen ist. Dies hat der BFH mit seinem am 12.01.2023
veröffentlichten Urteil entschieden.
Sachverhalt: Der Kläger hatte in seiner selbst genutzten Immobilie einzelne Zimmer tageweise an
Messegäste vermietet. Den Verkauf der Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist behandelte das
Finanzamt daher zum Teil steuerpflichtig. Der Anteil des Veräußerungsgewinnst, der auf die
kurzfristig vermieteten Räume, sowie die durch die Mieter mitbenutzten Flächen (Flur, Bad) wurde
vom Finanzamt der Einkommensteuer unterworfen.
Hiergegen klagte der Steuerpflichtige nach erfolglosem Einspruch vor dem Finanzgericht und bekam
zunächst Recht. Die gegen das Urteil des Finanzgerichts eingelegte Revision vor dem Bundesfinanzhof
führte zum Erfolg für das Finanzamt.
Gemäß dem Urteil des Bundesfinanzhofs schließt die tageweise Vermietung die Nutzung zu eigenen
Wohnzwecken für den Zeitraum der kurzfristigen Vermietung aus. Unschädlich für die Steuerfreiheit
sind die durch die Mieter mitbenutzten Gemeinschaftsflächen. Steuerpflichtig ist nur der Anteil des
Verkaufserlöses, der auf die ausschließlich durch die Messebesucher genutzten Schlafzimmer
entfällt.
Schussfolgerungen für die Praxis: Es bleibt abzuwarten, ob die Finanzverwaltung die
Urteilsgrundsätze des Bundesfinanzhofs allgemein anwenden wird. Sollte die Finanzverwaltung
dieses Urteil uneingeschränkt anwenden, könnte auf Steuerpflichtige, die ihre selbst genutzte
Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft und während der Selbstnutzung
einzelne Zimmer kurzfristig vermietet haben, unangenehme Überraschungen zukommen.
Insbesondere dann, wenn die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie AirBnB oder an
staatliche Stellen zur Unterbringung von z.B. Ukraineflüchtlingen erfolgt ist. Steuerpflichtigen, die
sich mit ihrer selbst genutzten Immobilie noch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist befinden
und nicht sicher prognostizieren können, dass sie die Immobilie erst nach Ablauf der Spekulationsfrist
veräußern, muss daher momentan von einer kurzfristigen Vermietung einzelner Räume abgeraten
werden.
Sollten Sie hierzu oder zu anderen steuerlichen Themen Rückfragen haben, kontaktieren Sie uns
gerne.
